Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli binalara ilişkin yıkım ve karar alma süreçleri yeniden düzenlendi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan ve 6306 sayılı Kanunun uygulama yönetmeliğinde değişiklik öngören düzenleme, Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Yeni düzenlemeyle birlikte, riskli yapıların bulunduğu parsellerde dönüşüm sürecinin başlatılması için maliklerden yalnızca birinin talepte bulunması yeterli olacak. Bu talep üzerine toplantı süreci zorunlu hale gelirken, toplantıya ilişkin bilgiler muhtarlık, bina ilan panosu, noter veya elektronik tebligat yoluyla tüm paydaşlara bildirilecek.
Kararlar salt çoğunlukla alınacak
Yönetmeliğe göre, riskli yapıların bulunduğu parsellerde parsel birleştirme, yeniden yapı yapımı, kat karşılığı projeler, hisse satışı ve gelir paylaşımı gibi işlemler, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk kararıyla hayata geçirilebilecek. Toplantılar salt çoğunlukla yapılacak ve alınan kararlar tutanak altına alınarak bağlayıcı olacak.
Karara uymayan maliklerin payı satılabilecek
Düzenlemenin en dikkat çeken başlıklarından biri, çoğunluk kararına katılmayan maliklere ilişkin hükümler oldu. Buna göre, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla paylarının satılmasına ilişkin teklif bildirilecek.
Belirlenen süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde, söz konusu paylar açık artırma yoluyla öncelikle diğer paydaşlara satılabilecek. Satışın gerçekleşmemesi durumunda ise paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idare tarafından satın alınabilecek.
Riskli yapı alanlarında üçüncü kişilere satış mümkün
Riskli yapıların bulunduğu alanlarda, çoğunlukla alınan karara uyulması şartıyla hisselerin üçüncü kişilere satışına da imkan tanınacak. Böylece dönüşüm sürecinin tıkanmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Arsa satışında kamuya öncelik tanındı
Riskli binanın yıkılmasının ardından taşınmazın arsa haline gelmesi ve satışına karar verilmesi durumunda, arsa paylarının öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu kurumlarına teklif edilmesi gerekecek. Kamu kurumlarının satın alması halinde hak sahipleriyle konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecek.
Düzenleme, zemin riski veya mevzuat engelleri nedeniyle aynı parselde yapılaşmanın mümkün olmadığı durumlar için de yeni bir uygulama getirdi. Buna göre, yapılaşma hakkı imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele taşınabilecek. Bu süreçte maliklerin yeni parselde paylandırılması ve diğer maliklerin onayı gerekecek.
Parsel birleştirme ve teminatlarda değişiklik
Birden fazla parselin birleştirilmesi için her parseldeki maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk kararı yeterli olacak. Ancak riskli yapıların bulunduğu parsellerle birlikte değerlendirilecek boş parsellerde oy birliği aranacak.
Ayrıca, 1 Ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhitlerin talebi halinde yüzde 6 oranı esas alınarak yeniden düzenlenebilecek.
